Материал подготовлен с использованием
правовых актов по состоянию
на 9 января 2019 г.
За порядком проживания и материальным благополучием детей следят не только их родители, но и государственные органы. Поэтому если вы решили продать квартиру, в которой зарегистрированы ваши несовершеннолетние дети, либо собственником этой квартиры является ваш ребенок, то пакет документов, необходимый для оформления договора, может увеличиться.
Если в квартире прописаны несовершеннолетние
С марта 2013 г. упростилась процедура продажи квартир, в которых проживают или прописаны несовершеннолетние. Несколько лет назад для того, чтобы продать квартиру, в которой проживают ваши дети, необходимо было получить согласие органов опеки и попечительства.
Справочная информация
Функции органов опеки и попечительства выполняют управления (отделы) образования районного, городского исполкомов, местной администрации района в городе (далее — отдел образования) (ч. 2 ст. 143 КоБС).
Сейчас такое согласие нужно только при продаже (дарении, мене) квартиры, в которой проживают несовершеннолетние, признанные находящимися в социально опасном положении либо нуждающимися в государственной защите (п. 2 ст. 75 ЖК).
Справочная информация
Ребенок признается находящимся в социально опасном положении при наличии определенных обстоятельств. В частности, если за ребенком не осуществляется надзор или уход, не созданы санитарно-гигиенические условия для жизни и пр. (абз. 2 п. 2 Положения, утв. постановлением Совмина от 26.12.2006 N 1728). Решение о признании ребенка находящимся в таком положении принимает отдел образования либо комиссия по делам несовершеннолетних (п. 3 Положения, утв. постановлением Совмина от 26.12.2006 N 1728).
В исполкомах ведется учет детей, признанных нуждающимися в государственной защите (п. 12 Положения, утв. постановлением Совмина от 26.12.2006 N 1728).
Если вы официально неблагополучной семьей не являетесь, то для продажи квартиры не должны получать каких-либо дополнительных разрешений со стороны государственных органов.
Вам также не нужно самостоятельно брать в отделе образования справку о том, что ваши дети не являются находящимися в социально опасном положении. Данные сведения проверяются нотариусом или регистратором при удостоверении договора купли-продажи (подп. 15.4 п. 15 Инструкции, утв. постановлением Минюста от 23.10.2006 N 63, п. 82 Перечня, утв. постановлением Госкомимущества от 09.11.2010 N 63).
На заметку
Если вам такое согласие получить все же необходимо, то следует обратиться в отдел образования исполкома по месту проживания с документами. Для получения положительного ответа исполкома необходимо, чтобы условия жизни вашего ребенка не ухудшились после продажи квартиры (подп. 4.2 п. 4 Инструкции, утв. постановлением Совмина от 15.05.2013 N 376).
Если несовершеннолетний ребенок — собственник продаваемой квартиры
На заметку
Ваш несовершеннолетний ребенок, как и любой взрослый, может быть собственником жилья (п. 2 ст. 16 ГК). Приобрести право собственности он может, например, по договору дарения либо получив в наследство от бабушки квартиру.
Распорядиться своей квартирой самостоятельно он сможет только после достижения совершеннолетия (18 лет) либо получения полной дееспособности раньше. До этого периода вы осуществляете управление его имуществом (ч. 1 ст. 89 КоБС).
Справочная информация
Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 25 ГК). А малолетние дети, не достигшие 14 лет, не допускаются к участию в сделках. От их имени любые манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны) (ч. 1 ст. 27 ГК).
Однако вы также ограничены в правах по распоряжению квартирой, принадлежащей вашему ребенку (ч. 2 ст. 89 КоБС).
Вы не можете продать такую квартиру либо дать согласие на продажу без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 35 ГК).
Без получения этого согласия вы не сможете удостоверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса или регистратора, а покупатель квартиры — оформить документы на свое имя (п. 35 Инструкции, утв. постановлением Минюста от 23.10.2006 N 63, п. 82 Перечня, утв. постановлением Госкомимущества от 09.11.2010 N 63).
Обратите внимание!
Вы (так же, как и опекуны, попечители несовершеннолетнего, их супруги и близкие родственники) не можете быть покупателем квартиры, принадлежащей вашему ребенку (п. 3 ст. 35 ГК).
Как получить согласие органов опеки и попечительства
Для получения такого согласия вам надо обратиться в отдел образования. Каждая ситуация может иметь свои особенности. Поэтому лучше уточнить перечень необходимых документов в отделе образования. В любом случае потребуется (подп. 1.1.3 п. 1.1 и п. 4.5 перечня, утв. Указом от 26.04.2010 N 200):
— заявление (бланк предоставят на месте). При продаже квартиры, вероятно, надо будет указать причины (например, для приобретения недвижимости большей площади);
— ваш паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
— техпаспорт и свидетельство о регистрации квартиры, принадлежащей ребенку;
— свидетельство о рождении ребенка.
На заметку
Отдел образования также вправе запрашивать другие документы от иных государственных органов и организаций (п. 3 постановления Минобразования от 22.12.2005 N 121).
Обратите внимание!
При рассмотрении вопроса о выдаче согласия отдел образования анализирует информацию о приобретаемом жилье взамен продаваемой квартиры. В связи с этим вас могут попросить представить копии документов на новую квартиру (дом) (технический паспорт, свидетельство о государственной регистрации, предварительный договор купли-продажи и др.) (п. 2 постановления Минобразования от 22.12.2005 N 121).
Исполком принимает решение в течение 15 рабочих дней с момента подачи вами заявления. Согласие дается на продажу конкретной квартиры и действует в течение 6 месяцев (п. 5 постановления Минобразования от 22.12.2005 N 121, п. 4.5 Перечня, утв. Указом от 26.04.2010 N 200).
Обратите внимание!
Отдел образования может не дать вам согласия на продажу квартиры, если новое жилье, в котором будет проживать ваш ребенок, не отвечает санитарным и другим требованиям (неблагоустроено, непригодно для жизни), либо иным образом нарушаются права ребенка. В этом случае вам выдадут решение об отказе в согласии (предварительном разрешении) на продажу квартиры, в котором объяснят мотивы такого отказа (п. 4 постановления Минобразования от 22.12.2005 N 121).